10月30日，西安市住房和城乡建设局在其官方网站上发布了针对《关于完善商品住房销售制度的通知》的具体执行方案，详细内容如下：
各相关机构：为准确执行住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）精神，促进房地产发展新模式构建，结合本市实际情况，现提出以下实施意见。
一、优化商品住房预售管理
（一）新出让土地项目。对于2026年8月28日之后公告国有建设用地使用权出让的商品住房项目，若申请预售许可，单体建筑需完成主体结构封顶，并经项目所在地住建部门核查确认后，方可获得预售许可。项目预售资金实施封闭式管理，仅当项目竣工验收合格且水电气热等配套设施达到交付标准时，才能解除预售资金监管。具体监管细则另行发布。
（二）过渡期项目。对于2026年8月28日（含）前已取得或部分取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，其预售条件按原政策执行。对于已取得国有建设用地使用权（或正在出让）但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新取得土地项目的预售政策执行；若经项目所在区县政府或开发区管委会评估可确保项目按期建成交付，在加强预售资金监管的前提下，报市住建部门备案后，可在2027年底前按原预售条件申请预售。
（三）历史遗留项目。对于2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，各区县政府和开发区管委会需建立清单台账，经风险评估，在加强资金监管并确保房屋按期交付的条件下，可按过渡期项目相关规定执行。
（四）按原预售条件申请的项目。对于2026年8月28日后按原条件申请预售许可的商品住房项目，监管资金额度覆盖项目剩余工程建设费用后，可根据建设进度申请支取相应建设资金；若监管资金超出剩余工程建设费用，超出部分可申请支取，但必须优先用于项目必要支出。资金支取需由项目所在地住建部门审核。
二、稳步推进现房销售
（五）2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先采用现房销售模式。
（六）房地产开发企业需按规定完成房屋竣工验收等事项，将现房销售方案及具备交付条件的证明文件报项目所在地住建部门备案后，按方案组织销售。所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等权利限制。若销售已设立抵押的房屋，需经抵押权人书面同意，并在办理现房销售备案时提交相关证明。企业与购房人签订合同后，应在抵押注销后立即完成合同网签备案。
（七）对于现房销售项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后与购房人签订购房定金合同，定金收取一般不超过总房款的5%，且需全额存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取。项目达到交付条件后，企业可申请解除定金监管。若因房地产开发企业原因未能在约定期限内达到交付条件，购房人有权按合同约定解除定金合同并办理退款。
三、优化土地供应管理
（八）统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。完善“一地一策”会商机制，落实勘测定界、权籍调查、地形测绘等“多测合一”工作，以及文物勘探、土壤污染调查和“七通一平”等前期准备，夯实土地出让基础条件，加强用地周边市政配套建设，实现“拿地即开工”。
（九）2026年8月28日后新出让的商品住宅用地，自出让合同签订之日起，6个月内累计缴纳土地出让价款不得低于总价款的50%，余款在一年内缴清。企业申请延期的，经批准最长不超过两年。企业按期缴纳的，不计利息。
（十）房地产开发企业签订土地出让合同并缴纳不少于50%出让金后，可办理土地预登记证明，先行办理宗地的建设工程规划许可、建筑工程施工许可、不动产测绘等手续，并销售已缴清土地出让价款对应部分的房屋。
四、优化项目竣工验收备案与交付
（十一）房地产开发企业在申报规划方案时，可结合建设规模和交付安排拟定分批分期开发计划，在资源规划和住建部门的指导下合理划定最小单元，项目可按此最小单元依次组织竣工验收备案。
（十二）支持具备条件的项目以楼栋正负零为界，划分地下、地上两个阶段实施竣工验收备案。全装修商品住房项目可按毛坯、室内装修两个阶段办理竣工验收备案手续。
（十三）分期开发需满足水、电、气、热、通讯、道路等市政公用服务设施的接入条件，具备居住条件后方可交付。
五、推行主办银行制度
（十四）2026年8月28日后签订开发贷款合同的商品住房项目，实行主办银行制，一个房地产项目确定一家主办银行，由项目开发公司与主办银行双向选择。该主办银行可单独发放开发贷款，或牵头组建银团提供配套融资服务。
（十五）房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定监管的预售资金和定金外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均需纳入此账户管理。
（十六）房地产开发企业确定主办银行后，应及时向市、区县、开发区住建部门备案。西安市房产交易管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。主办银行一经确定，在房地产开发贷款结清前原则上不得变更，相应监管账户不得擅自撤销或变更。
六、加大融资支持力度
（十七）2026年8月28日后取得预售许可证的项目，在竣工验收备案后，金融机构发放个人住房按揭贷款。对于2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证且部分办理预售许可的项目，支持金融机构按原政策发放个人住房按揭贷款。
（十八）主办银行应按市场化原则满足项目合理融资需求，确保开发贷款发放与项目建设周期匹配，根据建设进度合理确定投放节点和额度，分批发放开发贷款。贷款资金需通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。同时，支持房地产开发企业通过股权、债券等方式开展融资。
（十九）2026年8月28日后实施土地分期缴纳的房地产项目，在办理建设工程规划许可时，按套设定不动产单元代码，探索办理土地权益相应不动产开发贷款的抵押登记。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，相关办法另行制定。
（二十）鼓励商业银行和房地产开发企业在严格落实资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，结合项目实际开展预售监管资金保函置换，保函置换资金须用于工程建设。
七、完善开发建设管理
（二十一）商品住房开发建设实行项目开发公司制，项目开发公司依法独立行使法人权利，建立健全项目工程质量保证体系，落实项目开发公司工程质量首要责任及勘察、设计、施工、监理单位主体责任。
（二十二）持续优化工程建设审批流程，推动住建、资源规划、城管、水务、发改等部门提前介入、并联办理，精简审批事项、整合审批环节、压缩审批时限，优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节，推动“交房即交证”。
（二十三）落实“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”要求，推广绿色低碳、智能建造技术，全面提升住宅设计建造品质，深入推行透明工地、分户验收、先验房后收房制度，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
（二十四）持续加大房地产市场监管力度，健全常态化监管机制，聚焦商品住房销售、资金监管、合同履约、交付保障等重点领域，严厉打击虚假宣传、违规销售、挪用资金等各类违法违规行为，切实维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
本实施意见自印发之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见规定执行。
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